Seguros hipoteca. El fin de los abusos de la Banca con la Nueva Ley Hipotecaria.

seguros hipotecarios obligatorios, desahucios sin reclamaciones amistosas, abusos reiterados…

La nueva Ley Hipotecaria protege a los ciudadanos de los «presuntos» abusos de la Banca.

La burbuja inmobiliaria dejó una estela de ciudadanos que lo habían perdido todo, y posteriormente, un sinfín de sentencias en las que se ratificaba, sucesivamente, el abuso de poder de la Banca Española.

La presión ciudadana, judicial y la Transposición de una Directiva Europea originó el cambio de la Ley de los Contratos de Crédito Inmobiliarios aprobada el 21 de febrero de 2019, que protege mejor al consumidor, más transparencia en las hipotecas y el fin de los seguros hipoteca obligatorios con el Banco.

No se puede vincular los seguros a los préstamos hipotecarios.

Nueva Ley Hipotecaria, aprobada el 21 de febrero de 2019.

Transparencia en el Banco. Nada de sorpresas en el momento de firmar.

La documentación de la hipoteca será enviada al cliente 10 días antes de la firma.  Se envía además el FEIN, una ficha europea de información normalizada, una ficha FIAE, de advertencias estandarizadas con las cláusulas del contrato, una simulación de cómo puede cambiar la cuota según las variaciones del Euribor, para las hipotecas a interés variable.

Fin de los objetivos en la Banca

Los empleados de la banca, no podrán ser bonificados por una mayor colocación de hipotecas por parte de la entidad. También se exigirán estudios detallados de la viabilidad económica del solicitante para evitar fenómenos como las hipotecas subprime o los avales en cadena.

Transparencia en la Notaria

Podremos consultar gratuitamente al notario para que nos resuelva dudas y comprobar que contamos con toda la documentación. El notario será responsable de que entendamos todas las cláusulas y de que no haya ninguna cláusula abusiva en el contrato.

Incluso podremos solicitar que nos examine gratuitamente, aunque esto, no se si considerarlo un beneficio al cliente o a la banca … el tiempo lo dirá.

Cancelación hipoteca anticipada sin recargos con la nueva ley

Podemos cancelar anticipadamente la hipoteca con una comisión máxima del 0,25% hasta el tercer año de la hipoteca, y gratuitamente, sin comisiones, a partir del quinto año.

Menos comisiones

Se reducen o limitan las comisiones que pueden cobrar las entidades (compensación por desistimiento, compensación por riesgo de tipo de interés, sobre el capital pendiente, de amortización parcial o total, etc.)

Se imponen límites a las comisiones de demora, que como máximo podrán ser de tres veces el interés legal del dinero.

Facilidades a la subrogación y al cambio de hipoteca

Podemos cambiar de hipoteca, de tipo variable a tipo fijo o viceversa. Y si lo que deseamos es cambiar de Banco las condiciones serán las mismas, ya que el nuevo banco cancela la hipoteca a la primera entidad financiera.

Con esta nueva ley se darán mayores facilidades para las hipotecas en divisas extranjeras a hipotecas a euros.

Ejecuciones hipotecarias: Será más difícil iniciar un proceso de desahucio.

El impago deberá alcanzar el 2% de la deuda total si sucede en la primera mitad de vida de la hipoteca y del 4% en el resto de vida de hipoteca.

En resumen y como hemos podido ver, la nueva ley hipotecaria trae una serie de cambios necesarios a fin de proteger los intereses de los ciudadanos.

Seguros hipoteca. Fin del chantaje o obligatoriedad de productos vinculados

Con la nueva ley hipotecaria NO PUEDEN exigirte contratar productos vinculados a la hipoteca, como tarjetas, seguros de hogar o de vida, de automóvil, de baja por enfermedad o cualquier otro producto que se les antoje

Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Artículo 17. Práctica de ventas vinculadas y combinadas.

1. Quedan prohibidas las prácticas de venta vinculada de préstamos, con las excepciones previstas en este artículo.

No obstante, la autoridad competente de conformidad con el artículo 28 podrá autorizar prácticas de ventas vinculadas concretas cuando el prestamista pueda demostrar que los productos vinculados o las categorías de productos ofrecidos, en condiciones similares entre sí, que no se presenten por separado, acarrean un claro beneficio a los prestatarios, teniendo debidamente en cuenta la disponibilidad y los precios de los productos pertinentes ofrecidos en el mercado. A estos efectos, el Banco de España podrá establecer mediante Circular criterios para la aplicación homogénea de las prácticas relativas a las ventas vinculadas permitidas.

Para la autorización prevista en el párrafo anterior, la autoridad competente recabará informe del Banco de España, cuando no sea la autoridad competente, de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones o de la Comisión Nacional del Mercado de Valores cuando alguno de los productos vinculados afecte a su ámbito de competencias.

2. En consonancia con lo previsto en el apartado anterior, será nulo todo contrato vinculado al préstamo que, en perjuicio del prestatario, no cumpla con las exigencias previstas en este artículo. La nulidad de las cláusulas del contrato de préstamo que, en su caso, afecten a productos vinculados no determinará la nulidad del préstamo.

3. Como excepción a la prohibición de las prácticas de venta vinculada contenida en el apartado 1, los prestamistas o intermediarios de crédito inmobiliario podrán exigir al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario. En este caso el prestamista deberá aceptar pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes a la que aquel hubiera propuesto, tanto en la suscripción inicial como en cada una de las renovaciones. El prestamista no podrá cobrar comisión o gasto alguno por el análisis de las pólizas alternativas que se le presenten por el prestatario.

La aceptación por el prestamista de una póliza alternativa, distinta de la propuesta por su parte, no podrá suponer empeoramiento en las condiciones de cualquier naturaleza del préstamo.

4. Igualmente, el prestamista podrá vincular el préstamo a que el prestatario, su cónyuge, pareja de hecho, o un pariente por consanguinidad o afinidad hasta el segundo grado de parentesco contrate ciertos productos financieros establecidos por orden de la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa, siempre que sirva de soporte operativo o de garantía a las operaciones de un préstamo y que el deudor y los garantes reciban información precisa y detallada.

5. En las prácticas vinculadas autorizadas por la autoridad competente, el prestamista informará al prestatario de manera expresa y comprensible:

a) que se está contratando un producto vinculado,

b) del beneficio y riesgo de pérdidas, especialmente en los productos de inversión, que supone para el prestatario su contratación,

c) de los efectos que, en su caso, la cancelación anticipada del préstamo o cualquiera de los productos vinculados produciría sobre el coste conjunto del préstamo y el resto de los productos o servicios vinculados.

6. Estarán permitidas, con los límites establecidos en este artículo, las ventas combinadas de préstamos.

7. En las prácticas combinadas, el prestamista realizará la oferta de los productos de forma combinada y por separado, de modo que el prestatario pueda advertir las diferencias entre una oferta y otra. Antes de la contratación de un producto combinado, el prestamista informará al prestatario de manera expresa y comprensible:

a) que se está contratando un producto combinado,

b) del beneficio y riesgos de pérdida, especialmente en los productos de inversión, que supone para el prestatario su contratación, incluyendo escenarios simulados,

c) de la parte del coste total que corresponde a cada uno de los productos o servicios,

d) de los efectos que la no contratación individual o la cancelación anticipada del préstamo o cualquiera de los productos combinados produciría sobre el coste conjunto del préstamo y el resto de los productos o servicios combinados, y

e) de las diferencias entre la oferta combinada y la oferta de los productos por separado.

El banco podrá exigir un seguro de vida o de hogar, pero  el cliente podrá contratarlo con la compañía aseguradora de su confianza o con la de mejor precio.

En ningún caso la aceptación por el prestamista de una póliza alternativa distinta de la propuesta por su parte podrá suponer empeoramiento en las condiciones de cualquier naturaleza del préstamo».

Artículo de la Ley Hipotecaria

El banco puede ofrecerte estos seguros pero han de ofrecerse por separado especificando los precios de forma independiente a la hipoteca, estando prohibido expresamente  que las entidades financieras cobren gastos suplementarios ligados al análisis comparativo con las pólizas alternativas del cliente, estableciendo en su artículo 15:

«el prestamista no podrá cobrar comisión o gasto alguno por el análisis de las pólizas alternativas que se le presenten por el prestatario».

Otro cambio de la nueva Ley Hipotecaria es que las pólizas comercializadas por el banco sean de carácter anual renovable, se acabaron las pólizas a 5 o incluso 10 años, en las que además te obligaban a pagarlas en el momento de Escriturar.

Por supuesto, estos cambios que devuelven la libertad de elección e impiden que el banco no pueda exigirte nada a cambio por un servicio del que ya cobran intereses ¡nos encantan!

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