Nueva Ley Hipotecaria, el fin de los abusos

La nueva Ley Hipotecaria viene a proteger a los ciudadanos de los “presuntos” abusos de la Banca.

La burbuja inmobiliaria dejó una estela de ciudadanos que lo habían perdido todo, así como otra estela de sentencias en las que se ratificaba sucesivamente el abuso de poder de la Banca Española.

Ello unido a la presión de Bruselas y Berlín originó el cambio de la Ley de los Contratos de Crédito Inmobiliario, conocida como Ley Hipotecaria, aprobada el 21 de febrero de 2019.

Esta nueva Ley protege mejor al consumidor de los abusos de los bancos y da mayor transparencia en los contratos hipotecarios, cumplimento una transposición de una Directiva Europea.

Os contamos algunos cambios de esta nueva ley hipotecaria.

Transparencia en el Banco. Nada de sorpresas en el momento de firmar.

La documentación de la hipoteca será enviada al cliente 10 días antes de la firma.  Se envía además el FEIN, una ficha europea de información normalizada, una ficha FIAE, de advertencias estandarizadas con las cláusulas del contrato, una simulación de cómo puede cambiar la cuota según las variaciones del Euribor, para las hipotecas a interés variable.

Fin de los objetivos en la Banca

Los empleados de la banca, no podrán ser bonificados por una mayor colocación de hipotecas por parte de la entidad.

Deberán pasar un examen en el que demuestren sus conocimiento del producto que venden.

También se exigirán estudios detallados de la viabilidad económica del solicitante para evitar fenómenos como las hipotecas subprime o los avales en cadena.

Transparencia en la Notaria

Una vez tengamos toda la información sobre la futura hipoteca, con la ley  hipotecaria nueva, podremos consultar gratuitamente al notario para que nos resuelva dudas y comprobar que contamos con toda la documentación.

El notario será responsable de que entendamos todas las cláusulas y de que no haya ninguna cláusula abusiva en el contrato.

Incluso podremos solicitar que nos examine gratuitamente, aunque esto, no se si considerarlo un beneficio al cliente o a la banca … el tiempo lo dirá.

Fin del chantaje o obligatoriedad al consumidor por productos vinculados

Con la ley hipotecaria nueva los bancos ya no podrán exigir a sus clientes contratar productos vinculados a la hipoteca, como tarjetas, seguros de hogar o de vida, de automóvil, de baja por enfermedad y cualquier otro producto que hasta ahora obligaban.

El banco podrá exigir un seguro de vida o de hogar, pero  el cliente podrá contratarlo con la compañía aseguradora de su confianza o con la de mejor precio.

Si contratas los seguros con tu agente de seguros de confianza -como nosotros – el banco no te podrá “penalizar”, por ejemplo, subiéndote el diferencial que se aplica al interés o cambiando alguna otra de las condiciones del crédito.

En ningún caso la aceptación por el prestamista de una póliza alternativa distinta de la propuesta por su parte podrá suponer empeoramiento en las condiciones de cualquier naturaleza del préstamo”.

El banco te puede ofrecer también estos seguros pero han de ofrecerse por separado especificando los precios de forma independiente a la hipoteca, estando prohibido expresamente  que las entidades financieras cobren gastos suplementarios ligados al análisis comparativo con las pólizas alternativas del cliente, estableciendo en su artículo 15:

“el prestamista no podrá cobrar comisión o gasto alguno por el análisis de las pólizas alternativas que se le presenten por el prestatario”.

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Vencimientos de las pólizas

Otra exigencia de la nueva Ley Hipotecaria en esta materia es la de que las pólizas comercializadas por el banco sean de carácter temporal anual renovable.

A partir de ahora puedes renovar o no la póliza cada año, acabando también así con otra práctica habitual de algunos bancos, vender pólizas a 5 o incluso 10 años, y pagarlas en el momento de la contratación

Por supuesto, como Agente de Seguros todos estos cambios que afectaban a la libertad de elección del cliente y que evitan que el banco no pueda exigir ya los ojos o los riñones de los clientes, nos encantan.

Cancelación hipoteca anticipada sin recargos con la nueva ley

Podemos cancelar anticipadamente la hipoteca con una comisión máxima del 0,25% hasta el tercer año de la hipoteca, y gratuitamente, sin comisiones, a partir del quinto año.

Facilidades a la subrogación y al cambio de hipoteca

Podemos cambiar de hipoteca, de tipo variable a tipo fijo o viceversa, con las mismas condiciones que en el caso anterior.

Y si lo que deseamos es cambiar de Banco las condiciones serán las mismas, ya que el nuevo cancela la hipoteca a la primera entidad financiera.

La facilidad en el cambio de hipoteca se traslada a las hipotecas en divisas extranjeras, que tuvieron un auge en plena crisis. Con esta nueva ley se darán mayores facilidades para convertir estas hipotecas a euros.

Menos comisiones

Se reducen o limitan las comisiones que pueden cobrar las entidades (compensación por desistimiento, compensación por riesgo de tipo de interés, sobre el capital pendiente, de amortización parcial o total, etc.)

Se imponen límites a las comisiones de demora, que como máximo podrán ser de tres veces el interés legal del dinero.

Ejecuciones hipotecarias: Será más difícil iniciar un proceso de desahucio.

El impago deberá alcanzar el 2% de la deuda total si sucede en la primera mitad de vida de la hipoteca y del 4% en el resto de vida de hipoteca.

En resumen y como hemos podido ver, la nueva ley hipotecaria trae una serie de cambios necesarios a fin de proteger los intereses de los ciudadanos.

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Recuerda cambiar también tu seguro de hogar asegurando lo que necesitas y lo que tu quieres. Compara los precios y revisa las coberturas así como los capitales, probablemente observarás que no estabas correctamente asegurado.

Los planes de pensiones también eran ofrecidos como producto vinculado en muchas hipotecas si es tu caso, ahora también puedes traspasar tu plan de pensiones y conseguir la máxima rentabilidad.

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