Nueva Ley Hipotecaria, el fin de los abusos

La nueva Ley Hipotecaria viene a proteger a los ciudadanos de los, presuntos, abusos de la Banca.

La burbuja inmobiliaria dejó una estela de ciudadanos desahuciados que lo habían perdido todo, así como otra estela de sentencias en las que se ratificaba sucesivamente el abuso de poder de la Banca Española.

Ello unido a la presión de Bruselas y Berlín originó el cambio de la Ley de los Contratos de Crédito Inmobiliario, conocida como Ley Hipotecaria, que espera su aprobación en el BOE antes de verano, presuntamente.

Esta nueva Ley protege mejor al consumidor de los abusos de los bancos y mayor transparencia en los contratos hipotecarios, basado en la Directiva Comunitaria.

El Gobierno aprobó en noviembre de 2017 la nueva ley hipotecaria, aunque el texto aún está en fase parlamentaria. Su aprobación definitiva está prevista para la primera mitad del año.

Os contamos algunos cambios de esta nueva ley hipotecaria.

Transparencia en el Banco

Nada de sorpresas en el momento de firmar. La documentación de la hipoteca será enviada al cliente siete días antes de la firma para que éste esté informado en la firma. Se envía además el FEIN, una ficha europea de información normalizada, una ficha FIAE, de advertencias estandarizadas con las cláusulas del contrato, una simulación de cómo puede cambiar la cuota según las variaciones del Euribor, para las hipotecas a interés variable.

Fin de los objetivos en la Banca

Los empleados de la banca, no podrán ser bonificados por una mayor colocación de hipotecas por parte de la entidad.

Deberán pasar un examen en el que demuestren sus conocimiento del producto que venden.

También se exigirán estudios detallados de la viabilidad económica del solicitante para evitar fenómenos como las hipotecas subprime o los avales en cadena.

Transparencia en la Notaria

Una vez tengamos toda la información sobre la futura hipoteca, con la ley  hipotecaria nueva, podremos consultar gratuitamente al notario para que nos resuelva dudas y comprobar que contamos con toda la documentación.

El notario será responsable de que entendamos todas las cláusulas y de que no haya ninguna cláusula abusiva en el contrato.

Incluso podremos solicitar que nos examine gratuitamente, aunque esto, no se si considerarlo un beneficio al cliente o a la banca … el tiempo lo dirá.

Fin del chantaje o obligatoriedad al consumidor por productos vinculados

Con la ley hipotecaria nueva los bancos ya no podrán exigir a sus clientes contratar productos vinculados a la hipoteca, como tarjetas, seguros de hogar o de vida, de automóvil, de baja por enfermedad y cualquier otro producto que hasta ahora obligaban.

El banco podrá exigir un seguro de vida o de protección de pagos, pero  el cliente podrá contratarlo con la compañía aseguradora de su confianza o con la de mejor precio. Estos productos han de ofrecerse por separado especificando los precios de forma independiente a la hipoteca.

Avanzándose también a una posible practica abusiva de los bancos el Proyecto de Ley prohíbe expresamente  que las entidades financieras cobren gastos suplementarios ligados al análisis comparativo con las pólizas alternativas del cliente, estableciendo en su artículo 15 :

“el prestamista no podrá cobrar comisión o gasto alguno por el análisis de las pólizas alternativas que se le presenten por el prestatario”.

y también otra prohibición en defensa del derecho de los consumidores:

En ningún caso la aceptación por el prestamista de una póliza alternativa distinta de la propuesta por su parte podrá suponer empeoramiento en las condiciones de cualquier naturaleza del préstamo”.

Vencimientos de las pólizas

Otra exigencia de la nueva Ley Hipotecaria en esta materia es la de que las pólizas comercializadas por el banco sean de carácter temporal anual renovable.

Es decir, que el asegurado pueda renovar o no la póliza cada año, acabando también así con otra práctica habitual de algunos bancos, vender pólizas a 5 o incluso 10 años, y pagarlas en el momento de la contratación

Por supuesto, como Agente de Seguros todas estas modificaciones que afectaban a la libertad de elección del cliente, el mercado libre y sencillamente lo que debería de ser, el banquero ofrece un préstamo y cobra por dicho préstamo, y deja de solicitar el alma, los riñones y la vida de los clientes, además de cobrar el propio préstamo; nos encantan.

Cancelación hipoteca anticipada sin recargos con la nueva ley

Podemos cancelar anticipadamente la hipoteca con una comisión máxima del 0,25% hasta el tercer año de la hipoteca, y gratuitamente, sin comisiones, a partir del quinto año.

Facilidades a la subrogación y al cambio de hipoteca

Podemos cambiar de hipoteca, de tipo variable a tipo fijo o viceversa, con las mismas condiciones que en el caso anterior.

Y si lo que deseamos es cambiar de Banco las condiciones serán las mismas, ya que el nuevo cancela la hipoteca a la primera entidad financiera.

La facilidad en el cambio de hipoteca se traslada a las hipotecas en divisas extranjeras, que tuvieron un auge en plena crisis. Con esta nueva ley se darán mayores facilidades para convertir estas hipotecas a euros.

Menos comisiones

Se reducen o limitan las comisiones que pueden cobrar las entidades (compensación por desistimiento, compensación por riesgo de tipo de interés, sobre el capital pendiente, de amortización parcial o total, etc.)

Se imponen límites a las comisiones de demora, que como máximo podrán ser de tres veces el interés legal del dinero.

Ejecuciones hipotecarias nueva ley, desahucios

Será más difícil iniciar un proceso de desahucio. A partir de ahora, el impago debe alcanzar el 2% de la deuda total si sucede en la primera mitad de vida de la hipoteca y del 4% en el resto de vida de hipoteca.

En resumen y como hemos podido ver, la nueva ley hipotecaria trae una serie de cambios necesarios a fin de proteger los intereses de los ciudadanos.

Por este motivo muchos bancos también se han lanzado a ofrecer las ultimas hipotecas bajo el paraguas de la antigua ley, más beneficiosa para ellos;  antes de que la nueva ley hipotecaria sea publicada. Nuestro consejo, espera y firma con la nueva ley mucho más protectora para el consumidor.

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